مالیات HST برای ملک چیست و در چه شرایطی باید آن را بپردازید؛ انواع مالیات بر املاک – ۲

اگر موقع دو دو تا چهار تا کردن برای خرید یا فروش ملک، فقط به قیمت خود ملک توجه می‌کنید، سخت در اشتباه هستید و ممکن است یک‌مرتبه به خودتان بیایید و ببینید که کلی هزینه‌ دیگر نیز روی دست‌تان قرار گرفته، اما پولی برای‌تان باقی نمانده است. 

چه بخواهید در کانادا ملک بخرید، چه بخواهید ملکی بفروشید، مالیات‌های مختلفی سر راه‌تان سبز می‌شود که از قبل باید حساب و کتاب آنها را داشته باشید. 

در مطلب قبلی که در رابطه با مالیات‌های مربوط به خرید یا فروش ملک داشتیم، درباره مالیات انتقال زمین LTT و مالیات شهرداری انتقال زمین MLTT صحبت کردیم. 

یکی دیگر از مالیات‌های ملک که این مطلب به آن اختصاص دارد، مالیات هماهنگ فروش HST است که از خریداران ملک در انتاریو دریافت می‌شود. 

در مطلب پیش رو، حسین تراز و شهناز بالازاده، حسابداران رسمی و خبره در کانادا، Chartered Professional Accountants توضیحات بسیار خوبی درباره این مالیات داده‌اند. 

اگر قصد خرید ملک دارید، شاید این فکر از ذهن‌تان گذشته باشد که چه مقدار مالیات، علاوه بر قیمت خرید، باید بپردازید. احتمالا می‌خواهید بدانید هنگامی که ملک به نام شما شد چه نوع مالیات‌هایی خواهید پرداخت و وقتی که بخواهید آن را بفروشید چه تعهدات مالیاتی‌ برعهده‌ شما قرار خواهد گرفت.

انواع مختلفی از مالیات وجود دارد که در ارتباط با خرید یک ملک و در تملک داشتن آن، در زمان‌های متفاوتی، مطرح می‌شود. یکی از آنها، مالیات هماهنگ فروش HST است که از خریداران ملک در انتاریو دریافت می‌شود.

 

 

مالیات هماهنگ فروش HST در چه شرایطی اعمال می‌شود؟ 

مالیات هماهنگ فروش HST در چهار حالت در هنگام خرید ملک، اعمال می‌شود:

1. هنگامی که ملک، مسکونی و نوساز بوده یا به شکل اساسی تعمیر شده باشد؛
2. هنگامی که ملک، مسکونی بوده ولی شامل یک زمین خالی بدون استفاده شخصی باشد؛
3. هنگامی که ملک، تجاری باشد؛
4. در مورد خدمات مختلفی که با خرید ملک مرتبط باشد، مثل حق‌الزحمه‌های کمیسیون مشاوران املاک و بازرسان خانه.

در ادامه، توضیحاتی در رابطه با هر یک از این موارد داده می‌شود.

خانه‌های مسکونی نوساز یا خانه‌هایی که به شکل اساسی تعمیر شده‌اند 

به گفته حسین تراز، حسابدار رسمی و خبره در کانادا، اگر خانه‌ای می‌خرید که تازه ساخته شده است، مالیات HST به آن تعلق خواهد گرفت. همچنین، اگر خانه‌ای که می‌خرید فروش مجدد باشد، ولی به شکل اساسی مورد تعمیر قرار گرفته باشد، باز هم HST به آن تعلق می‌گیرد.

براساس تعریف سازمان درآمد کانادا CRA، تعمیرات اساسی آن دسته از تعمیراتی هستند که در آنها، دست‌کم ۹۰ درصد از بخش‌های داخلی ساختمان، به استثنای فونداسیون، دیوارهای خارجی، دیوارهای حمال داخلی، سقف، کف‌ها و راه‌پله‌ها، حذف یا تعویض شده باشد. جدا از این دو مورد، HST به قیمت خرید خانه‌های مسکونی دست‌دوم تعلق نخواهد گرفت.

مبلغ HST عبارتست از ۱۳ درصد قیمت خرید. بسیاری از سازندگان، مبلغ HST را نیز در قیمت خرید می‌گنجانند، ولی عده‌ای هم HST را جدا از قیمت خرید اعمال می‌کنند. اگر خانه نوساز می‌خرید، دقت کنید که قیمت کل خرید، با احتساب HST، چقدر می‌شود.

در حالی که فکر پرداخت ۱۳ درصد اضافی، علاوه بر قیمت خرید، برق از سر هر کسی می‌پراند، خبرهای خوبی هم در اینجا پیدا می‌شود.
طبق توضیحات حسین تراز، اگر خریدار خانه هستید، ممکن است واجد شرایط باشید که بخشی از این HST به شما برگردانده شود. برای واجد شرایط شدن این بازپرداخت، لازم نیست که حتما خریدار خانه‌اولی باشید.

در حالت‌های زیر، شما واجد شرایط خواهید بود:

• خانه‌‌ای نوساز یا با تعمیرات اساسی را از سازنده آن بخرید؛
• خانه نوسازی را از سازنده بخرید، با این شرایط که تحت همان قرارداد خرید خانه، زمین ملک را از سازنده اجاره کنید؛
• یک خانه سیار یا یک خانه شناور (نه خانه قایقی) را از سازنده بخرید؛
• سهمی را از یک مسکن تعاونی نوساز بخرید؛
• خانه خود را بسازید یا به شکل اساسی تعمیر کنید، یا بخش تازه‌ای به آن اضافه کنید؛ و
• خانه خود را بعد از آتش‌سوزی، دوباره بسازید.

برای اطلاعات بیشتر درباره بازپرداخت GST/HST در مسکن‌های جدید، به راهنمای RC4028 سازمان درآمد کانادا مراجعه نمایید.

 

 

املاک مسکونی که دارای یک زمین خالی بدون استفاده شخصی هستند 

وقتی خانه‌ای می‌خرید که در قطعه زمین خالی بزرگی واقع شده است، HST فقط بر آن بخش از زمین که خالی و بدون استفاده شخصی باشد، اعمال می‌شود. به این معنا که، هنگام فروش یک زمین خالی شامل یک خانه یا اقامتگاه، معامله صورت گرفته را به‌صورت دو معامله مستقل از هم، به قرار زیر، در نظر می‌گیرند:

• یک بخش، شامل خانه و زمین‌هایی است که برای استفاده و بهره‌مندی از خانه لازم است،
• بخش دیگر شامل بقیه زمین‌ها می‌شود.

اگر بتوان نشان داد که فروشنده، به‌صورت شخصی از بخش‌های خالی زمین استفاده کرده است، در این صورت HST به آن بخش‌ها تعلق نمی‌گیرد. به عبارت دیگر، HST تنها در صورتی به بخش خالی زمین‌های ملک مسکونی تعلق می‌گیرد که مالک ملک، از آن زمین‌ها، استفاده شخصی به عمل نیاورده باشد.

به گفته شهناز بالازاده، حسابدار رسمی و خبره در کانادا، معیار استفاده شخصی از زمین خالی برای مستثنی شدن از HST به استفاده از زمین قبل از خرید برمی‌گردد و پیشنهادهای استفاده از زمین بعد از خرید، تأثیری در آن ندارد. بنابراین، برای تعیین اینکه HST تعلق می‌گیرد یا نه، استفاده خریداران از آن زمین، قبل از فروش ملک، اهمیت دارد.

املاکی که استفاده تجاری دارند 

آن دسته از ملک‌های تجاری تحت شمول مالیات HST قرار می‌گیرند که پرداخت آن برعهده خریدار است. با وجود این، هرگاه خریدار کسی باشد که HST برای او ثبت است [HST registrant]، فروشنده ممکن است ملزم به وصول این مالیات نباشد. هرگاه چنین شرایطی حاکم باشد، طرفین می‌توانند پیرو قانون مالیات غیرمستقیم، انتخاب کنند که معامله آنها از HST معاف باشد.

بیزینسی که اقدام به فروش املاک و مستغلات می‌کند، ابتدا باید مطمئن شود که HST برای خریدار ثبت شده است و بعد نتیجه بگیرد که هیچ مالیاتی [از آن معامله] وصول نمی‌شود. در این حالت، توصیه حسین تراز، حسابدار رسمی و خبره در کانادا این است که فروشنده، یک گواهینامه ثبت GST/HST از خریدار دریافت کرده و از طریق سامانه آنلاین ثبت GST/HST از اعتبار آن اطمینان حاصل نماید.

به‌خاطر داشته باشید که عدم رسیدگی مناسب به این قضیه یا فقدان اسناد و مدارک لازم، می‌تواند هزینه‌های سنگینی روی دست فروشنده بگذارد.

مالیات هماهنگ فروش HST برای خرید کاتیج‌ها و ملک‌های تعطیلاتی فروش مجدد  

در رابطه با کاتیج‌ها و ملک‌های تعطیلاتی فروش مجدد، اگر ملک فروخته شده توسط فروشنده و خریداری شده توسط خریدار، استفاده شخصی داشته باشد، HST به آن تعلق نمی‌گیرد. با وجود این، اگر فروشنده در بیشتر از ۵۰ درصد از زمان مالکیت ملک، آن را اجاره داده باشد، در این صورت، ملک موردنظر، تجاری به حساب آمده و قیمت آن تحت شمول HST قرار می‌گیرد.

خدمات مختلفی که با خرید ملک مرتبط هستند 

متأسفانه، خریداران و فروشندگان خانه باید مالیات‌های اضافه‌ای را برای طیفی از خدمات مرتبط با معامله ملک پرداخت نمایند. از جمله، خدماتی مانند حق‌الزحمه‌های حقوقی، هزینه‌های جابه‌جایی، کمیسیون‌های مشاوران املاک، و حق‌الزحمه‌های بازرسی از خانه.

علاوه بر سایر الزامات مالیاتی، در هنگام خرید ملک باید مالیات HST تعلق گرفته به کمیسیون‌های مشاوران املاک، حق‌الزحمه‌های بازرسی از خانه، نقشه‌برداری‌ها و حق‌الزحمه‌های وکلا را هم بپردازید.

این مالیات‌های مختلف، از طرف نهادهای دولتی یا سازمان‌های مالیاتی مختلفی دریافت می‌شود. به گفته شهناز بالازاده، حسابدار رسمی و خبره در کانادا، در حالی که مالیات انتقال زمین توسط دولت استانی انتاریو اخذ می‌گردد، مالیات ملک توسط شهرداری‌های محلی و مالیات سود سرمایه یا درآمد بیزینسی از سوی دولت فدرال یا سازمان درآمد کانادا، دریافت می‌شود.

دست آخر آنکه، مسلما نرخ‌های مالیاتی مختلفی هم وجود دارد، حتی هنگامی که نهاد وصول‌کننده مالیات یکی باشد، شرایط مربوط به مالیات سود سرمایه و درآمد بیزینسی، در مورد فروش ملک، چنین حالتی دارد.

به یاد داشته باشید که تعهدات مالیاتی مختلف مربوط به خرید و فروش ملک می‌تواند پیچیده باشد. پس چنانچه به توصیه‌هایی در ارتباط با شرایط خاص خود نیاز پیدا کردید، حتما باید با یک وکیل مشورت کنید.