مسکن اصلی شما چه معافیت‌های مالیاتی دارد و چطور آنها را مطالبه کنید

در قوانین مالیاتی کانادا چنین آمده است که اگر شما ملکی را به‌عنوان مسکن اصلی خود معرفی کنید، می‌توانید از معافیت مالیاتی مسکن اصلی برخوردار شوید. 

البته، باید به خاطر داشته باشید که هر واحد خانوادگی، یعنی مالیات‌دهنده به اضافه همسر و فرزندان ازدواج نکرده زیر سن قانونی، در هر سال، تنها یک‌بار حق برخورداری از معافیت مالیاتی مسکن اصلخی را دارند. 

با این حال، شرایط، اما و اگرها و سوالات مختلفی در این رابطه وجود دارد که شما باید از آنها آگاه باشید. در این مطلب، حسین تراز و شهناز بالازاده، حسابداران رسمی و خبره کانادا به نکات مهمی که در این زمینه به درد شما می‌خورد، پرداخته‌اند. 

از جمله فرمولی که از آن برای تعیین مالیات برای مسکن‌های کانادایی استفاده می‌شود، شرایط مالیاتی بخشی از مسکن که منبع کسب درآمد است، نحوه درخواست دادن برای Principal Residence Exemption  یا همان PRE  نکات مهم برای تعیین سود سرمایه، روش نهایی کردن فرم‌های مالیاتی و غیره. 

حسین تراز حسابدار رسمی و خبره (Chartered Professional Accountant) در کاناداست که دارای ۲۰ سال سابقه در امور مالیاتی و حسابداری می‌باشد

شهناز بالازاده ۲۰ سال در شرکت‌های متوسط و بزرگ مدیر ارشد مالی بوده و عضو انجمن حسابداران رسمی و خبره (Chartered Professional Accountant) در کانادا می‌باشد

اگر شما ملک خود را فروخته‌اید یا مالکیت مسکن اصلی خود را به یکی از وابستگان‌تان انتقال داده‌اید، خواندن این مطلب کاملا به دردتان می‌خورد. شاید این سوال برایتان ایجاد شود که در این حالت، چه باید کرد؟ در ادامه به این سوال پاسخ داده شده است. 

در هر سال، فقط یک‌بار حق برخورداری از معافیت مالیاتی مسکن اصلی را دارید 

به گفته حسین تراز، حسابدار رسمی و خبره در کانادا، شما می‌توانید هر بار فقط یک ملک را به‌عنوان مسکن اصلی معرفی کنید، مگر آنکه مقیم کانادا باشید و در یک سال مالیاتی واحد، ملکی را بفروشید و به ملک دیگری نقل‌مکان کنید. 

تحت قانون Plus One اجازه این کار داده شده است و هر واحد خانوادگی (مالیات‌دهنده به اضافه همسر و فرزندان ازدواج نکرده زیر سن قانونی) در هر سال، یک‌بار حق برخورداری از معافیت مالیاتی مسکن اصلی را دارند. 

در این شرایط: 

• کنترل کنید که ملک موردنظر واجد شرایط باشد. 
• بررسی کنید که ملک در چه سال‌هایی مسکن اصلی شما بوده است. سودهای سرمایه مربوط به سال‌هایی که ملک، مسکن اصلی شما نبوده است، مالیات‌پذیر خواهد بود. 

فرمولی که از آن برای تعیین مالیات برای مسکن‌های کانادایی استفاده می‌شود

فرمول CRA برای تعیین مالیات برای مسکن‌های کانادایی این است: 

([1** + Number Of Years Designated] / Number Of Years Owned) X Gain = Exemption Amount

به یاد داشته باشید که عدد یک در فرمول بالا، شامل افراد خارجی مقیم کانادا نمی‌شود. 

برای مثال، اگر شخصی به مدت ۱۵ سال مالک خانه‌ای بوده، ولی فقط ۱۳ سال به‌عنوان مسکن اصلی از آن استفاده کرده باشد و ۱۰۰ دلار نیز سود سرمایه از آن مسکن به دست آورده باشد، مبلغی که می‌توان به وسیله PRE از مالیات معاف نمود، از این قرار است: 

([۱ + ۱۳] / ۱۵) x ۱۰۰ = (۱۴ / ۱۵) x ۱۰۰ = ۹۳.۳۳ دلار

توجه داشته باشید که استثناهای مشخصی در این باره وجود دارد که CRA کلیات آن را در اینجا بیان کرده است. 

بخشی از مسکن که منبع کسب درآمد باشد، معاف از مالیات نخواهد شد

آن‌طور که از گفته‌های شهناز بالازاده، حسابدار رسمی و خبره در کانادا برمی‌آید، هیچ بخشی از مسکن که منبع کسب درآمد باشد، معاف از مالیات به شمار نمی‌رود. CRA می‌گوید که درصد فضای سکونت باید بر حسب متر مربع یا تعداد اتاق‌ها محاسبه شود. تقسیم‌بندی مذکور باید منطقی باشد. درصد محاسبه شده را در سود سرمایه ضرب کنید، تا PRE شما به دست آید. 

آنچه باید درباره تعیین سود سرمایه خود بدانید  

حسین تراز توضیح می‌دهد که اگر سود سرمایه‌ای برای گزارش وجود داشت، برای مثال، چنانچه خانه‌ موردنظر در تمام طول مالکیت آن، مسکن شما نبوده است، شما باید فرم مناسب را در سال فروش ملک یا سالی که تصور می‌شود تمام یا بخشی از مسکن خود را فروخته [disposed]، یا گزینه خرید تمام یا بخشی از مسکن اصلی خود را در اختیار کسی گذاشته‌اید، تحویل دهید.  

الف) اگر شما قبلا تا پایان ۲۲ فوریه ۱۹۹۴، سود سرمایه‌ای را برای ملک گزارش کرده باشید، برای محاسبه PRE و بقیه سود سرمایه، باید فرم T2091(IND)-WS از کاربرگ مسکن اصلی و سپس، فرم  T2091-IND تعیین ملک به‌عنوان مسکن اصلی توسط یک فرد (نه یک تراست شخصی) را پر کنید.  

ب) اگر قبلا سود سرمایه برای ملک را گزارش نکرده باشید، باید فرم T2091-IND را تکمیل نمایید. 

روش پر کردن فرم‌های مالیاتی

نهایی کردن فرم‌های مالیاتی را باید به این ترتیب انجام دهید: 

• مقدار خط ۶۶ از فرم T2091(IND)-WS را در خط ۵۵ از فرم T2091-IND وارد کنید. یک نسخه از کاربرگ را ضمیمه نمایید.   
• مجموع خط ۵۶ از فرم T2091-IND را در خط ۱۵۸ از فهرست ۳ وارد کنید. 
• نتیجه خط ۱۹۹ از فهرست ۳ را در خط ۱۲۷ از اظهارنامه‌‌‌تان وارد نمایید. یک نسخه از فهرست ۳ را به اظهارنامه ضمیمه کنید. 

هشدار: مالکان و اعضای درجه یک خانواده نمی‌توانند مسکن‌های اصلی متفاوتی ادعا نمایند، مگر آنکه جدا شده باشند یا جدا زندگی کنند.

آیا انتقال مالکیت به منظور صرفه‌جویی در هزینه‌های انحصار وراثت توصیه می‌شود؟ 

گاهی مشکلاتی در این زمینه پیش می‌آید. مثلا فرض کنید که شما مالکیت خانه‌ خود را به فرزند بزرگسال‌تان منتقل کرده‌اید تا با چشم‌پوشی از PRE، از هزینه‌های انحصار وراثت [probate] جلوگیری کنید. چنانچه ارزش خانه شما در هنگام فروش افزایش پیدا کرده باشد، فرزند شما باید مالیات سود سرمایه پرداخت کند.  

حسین تراز حسابدار رسمی و خبره کانادا مخالف چنین انتقالاتی است، به‌ویژه در طی دوره‌های افزایش قیمت‌های املاک که در آن، صرفه‌جویی مالیاتی PRE می‌تواند بسیار فراتر از صرفه‌جویی ناشی از عدم انجام انحصار وراثت باشد. از یک تراست alter-ego نیز می‌توان به‌عنوان جایگزین استفاده نمود، با این شرط که از قوانین سخت‌گیرانه‌ای پیروی کند.  

آقای تراز می‌گوید از آنجا که آسیب، پیشاپیش وارد شده است، فرزند می‌تواند ملک را چنانچه افزایش ارزش پیدا نکرده باشد، بدون مالیات به والد خود برگرداند. اگر افزایش ارزش صورت گرفته باشد، از هرگونه سود سرمایه به دست‌آمده از هنگام انتقال اولیه، مالیات گرفته خواهد شد.

اگر فراموش کردید که در سال فروش ملک، آن را به‌عنوان مسکن اصلی معرفی کنید، چه کاری باید انجام دهید؟ 

به گفته شهناز بالازاده، حسابدار رسمی و خبره در کانادا، اگر فراموش کنید که در سال فروش ملک، آن را به‌عنوان مسکن اصلی معرفی نمایید، باید از CRA درخواست کنید که اظهارنامه مزایا و مالیات بر درآمد شما را در آن سال، اصلاح نماید. CRA ممکن است معرفی دیرهنگام مسکن اصلی را بپذیرد، ولی احتمالا جریمه‌ای تا سقف ۸ هزار دلار در نظر خواهد گرفت. 

مواردی که در رابطه با کاهش سود ملک، اهمیت دارد 

برای کاستن از هرگونه سود ملک، موارد زیر را مدنظر داشته باشید: 

۱. اگر فرزند شما به‌طور معمول در ملک سکونت داشته است، می‌تواند PRE را برای آن خانه درخواست نماید؛ ولی دیگر نمی‌تواند آن را برای هیچ مسکن دیگری در آن بازه زمانی درخواست کند. 

۲. هزینه‌های فروش، مانند کمیسیون‌های املاک و مستغلات و حق‌الزحمه‌های قانونی، می‌تواند سود سرمایه‌ای را کاهش دهد. 

۳. فرزند شما می‌تواند سایر ملک‌های سرمایه‌ای مانند ملک‌های اجاره‌ای و سهام‌های ثبت‌نشده را بفروشد تا زیان سرمایه‌ای ایجاد کند یا سود سرمایه‌ حاصل از آن خانه را به‌طور کامل جبران نماید. مراقب باشید که اگر بعدا دوباره آن ملک را خریدید، گرفتار قوانین زیان ساختگی نشوید. 

چه معیارهایی برای PRE وجود دارد؟ 

معیارهایی که برای PRE وجود دارد به شرح زیر است: 

۱. ملک باید واجد شرایط PRE باشد. 

۲. شخصی که درخواست معافیت می‌کند، باید در آن سال، مالک منفرد یا مشترک آن ملک باشد. 

۳. خانه باید به‌طور معمول تحت سکونت مالک، همسر یا شریک عرفی فعلی یا قبلی او یا فرزند او باشد. CRA تعریفی از «سکونت معمول» ندارد و می‌گوید این مساله، یک امر موضوعی [question of fact] است. 

آیا می‌توان کاتیج‌ها را به‌عنوان مسکن اصلی تلقی کرد؟ 

CRA می‌گوید ملک‌هایی مثل کاتیج‌ها را که در بخشی از سال تحت سکونت باشند، می‌توان به‌عنوان مسکن اصلی تلقی کرد، مگر آنکه هدف اصلی از آن، به دست آوردن یا تولید درآمد باشد. 

خوشبختانه شخصی که درآمدی جزئی‌ از اجاره یک واحد مسکونی به دست می‌آورد، مالکی به حساب نمی‌آید که ملک را صرفا برای کسب یا تولید درآمد به تملک درآورده است.

حسین تراز حسابدار رسمی و خبره (Chartered Professional Accountant) در کاناداست که دارای ۲۰ سال سابقه در امور مالیاتی و حسابداری می‌باشد

شهناز بالازاده ۲۰ سال در شرکت‌های متوسط و بزرگ مدیر ارشد مالی بوده و عضو انجمن حسابداران رسمی و خبره (Chartered Professional Accountant) در کانادا می‌باشد