فروش خانه؛ ۷ نکته درباره معافیت‌های مالیاتی

همانگونه که می‌دانید شما مجاز به استفاده از معافیت مالیاتی به هنگام فروش ملک شخصی خود می‌‌باشید.

در سال 2016 تغییراتی در قوانین مالیاتی وضع گردید که این تغییرات شامل حال کلیه افرادی که صاحب ملک شخصی در کانادا می‌باشند خواهد شد. بطور مشخص طبق مقررات جدید برای اینکه شما مجاز به استفاده از معافیت مالیاتی ناشی فروش ملک مسکونی شوید نیاز به داشتن برخی شرایط می‌باشید.

بطور کلی باید به 7 نکته کلیدی ذیل توجه فرمایید:

1. چه ملکی می‌تواند ملک شخصی محسوب شود؟

بنا بر قوانین اداره مالیاتی کانادا هر ملکی که مورد استفاده برای سکونت شما و افراد خانواده‌تان قرار گیرد؛ ملک شخصی شما محسوب خواهد شد. بنابراین چنانچه شما مالک یک خانه؛ تاون هاوس؛ ویلا و یا کاندو هستید و در آن زندگی می‌کنید شما می‌توانید آنرا بعنوان محل سکونت خود اعلام کنید.

تعیین و اعلام محل سکونت خود به CRA اهمیت بسزایی از لحاظ برنامه‌ریزهای آتی مالی شما دارد چرا که شما را قادر به استفاده از معافیت‌های مالیاتی مقرر در هنگام فروش آن خواهد کرد.

2. مکانیزم بهره‌مندی از معافیت مالیاتی ناشی از سود فروش املاک مسکونی چیست؟

کلیه سودهای ناشی از فروش دارایی‌های سرمایه‌ای اعم از خانه؛ آپارتمان؛ ویلا و یا حتی سهام شرکتها مشمول مالیات می‌باشد. نکته قابل توجه آن است که تنها به 50% از سود ناشی از فروش این دارایی‌ها مالیات تعلق خواهد گرفت .

حال اگر شما محل سکونت خود را بفروشید سود مربوطه کلا معاف از پرداخت مالیات خواهد بود و هیچگونه مالیاتی پرداخت نخواهید کرد.

3. چگونه قوانین جدید بر روی صاحبان املاک تاثیرگذار خواهد بود؟

بطور کلی هیچگونه تغییری در میزان این معافیت مالیاتی داده نشده و هرگونه سود ناشی از فروش خانه مسکونی معاف از مالیات می‌باشد. اما آنچه که تغییر کرده نحوه گزارشگری شما به CRA در هنگام تهیه اظهارنامه مالیاتی در سال فروش ملک مسکونی می ‌باشد.

در گذشته مودیان مالیاتی هیچگونه الزامی جهت اعلام سود حاصل از فروش منزل مسکونی‌تان به اداره مالیات کانادا نداشتند.

اما بعد از سال 2016 شما می‌بایستی یکسری اطلاعات اولیه اعم از تاریخ خرید؛ تاریخ فروش؛ قیمت فروش و آدرس منزل فروش رفته را به CRA اعلام کنید تا بتوانید از این معافیت بهره‌مند شوید حتی اگر صد در صد آن معاف از مالیات باشد.

4. آیا عدم گزارش آن باعث جرایم خواهد شد؟

عدم اعلام این اطلاعات بلافاصله باعث جریمه نخواهد شد. اما چنانچه مورد حسابرسی مالیاتی توسط CRA  قرارگیرید و آنها متوجه عدم اعلام فروش منزل مسکونی شوند شما علاوه بر پرداخت مالیات ملزم به پرداخت بهره بر روی این بدهیها نیز خواهید شد.

بطور کلی CRA می‌تواند پرونده‌های مالیاتی سه سال گذشته شما را مورد حسابرسی قرار دهد اما در مورد فروش ملک CRA هیچگونه محدودیت زمانی نخواهد داشت و پرونده مالیاتی شما در این مورد برای همیشه قابلیت حسابرسی و رسیدگی از طرف مراجع مالیاتی را خواهد داشت.

5. براستی هدف CRA از این پیگیریها چیست؟

عموم مردم بر این باورند که هدف CRA پیگیری سرمایه‌گذاران خارجی است. اما بنابر دیدگاه مسئولان مالیاتی هدف از گزارشگری‌های صحیح خرید و فروش املاک؛ بهبود بخشیدن به سیستم مالیاتی کانادا و مدیریت بازار مسکن می‌باشد. اما در واقع هدف اصلی CRA شناسایی افرادی است که  می‌خواهند از این معافیت‌ مالیاتی سواستفاده ‌کنند بعنوان مثال:

• افرادی که ملک خود را به مدت کوتاهی نگهداری کرده و بعد بفروش برسانند
• منازلی که در مدت زمان مالکیت خالی بوده و هرگز بعنوان محل سکونت مالک نبوده باشد
• سازندگان املاک که ملک را ساخته؛ مدت کوتاهی در آن زندگی و بعد آنرا به معرض فروش می‌گذارند (اینگونه املاک بعنوان موجودی کالا محسوب شده و نمی‌توانند بعنوان ملک مسکونی اعلام گردند)

سیستم جدید گزارشگری مالیاتی به حسابرسان CRA این امکان را می‌دهد که اینگونه فعالیتها را تشخیص و مورد پیگیری قرار دهند. بر اساس این سیستم جدید بسیاری از معافیتهای درخواستی توسط اشخاص بررسی و رد شده است.

6. چگونه باید فروش خانه مسکونی خود را به CRA گزارش دهید؟

کلیه کسانی که در سال 2016 و بعد از آن خانه مسکونی خود را بفروش رسانده‌اند ملزم به تکمیل جدول شماره 3 اظهارنامه مالیاتی مخصوص افراد می‌باشند. اگر چنانچه در مدت زمان مالکیت این خانه شما در آن زندگی کرده باشید می‌توانید آنرا بعنوان ملک مسکونی خود به CRA معرفی کنید. در این صورت شما تنها نیاز به اعلام مواردی مانند تاریخ خرید؛ تاریخ فروش و شرح و آدرس منزل می‌باشید.

چنانچه ملک مسکونی خود را در سال 2017 و بعد از آن بفروش برسانید علاوه بر تکمیل جدول شماره 3 اظهارنامه مالیاتی می‌بایستی فرم T2091   را هم تکمیل نمایید .

کوتاهی در تکمیل این فرمها می‌تواند عواقب مالیاتی سنگینی بدنبال داشته باشد. شما می‌توانید آنرا با تاخیر تکمیل نموده و به CRA ارائه دهید؛ اگر چه گزارش با تاخیر احتمال و خطر حسابرسی مالیاتی توسط CRA را بالا خواهد برد.

همچنین تاخیر در گزارش منجر به پرداخت جرائم مالیاتی نیز خواهد شد که درصورت قبول مدارکتان توسط CRA ممکن

است به میزان 8000 دلار و یا 100 دلار به ازای هر ماه تاخیر جریمه شوید.

7. شرایط و قوانین مربوط به تعیین ملک بعنوان منزل مسکونی چیست؟

برای اینکه ملک شما بعنوان محل سکونت مورد تایید CRA قرار گیرد لازم است که شرایط ذیل را داشته باشد:

شرط 1 – یک خانه برای کلیه افراد هر خانواده

هر خانوار تنها می‌تواند یک خانه را بعنوان محل اصلی سکونت اعلام کند. از نطر CRA خانوار شامل زن؛ شوهر و فرزندان زیر 18 سال می‌باشند.

شرط 2 – ملک باید محل سکونت بوده باشد

طبق قوانین مالیاتی؛ هیچگونه محدودیت و حداقل زمانی برای سکونت در ملک موجود نمی‌باشد. از نظر CRA ملک شما زمانی بعنوان منزل مسکونی تلقی خواهد شد که محل اصلی زندگی شما و کلیه افراد خانواده در طول سال بوده باشد. اما باید توجه داشته باشید که CRA موارد متعددی را جهت تعیین این امر مد نظر خواهد گرفت. از جمله مدت زمان سکونت؛ محل اصلی درآمد زندگی؛ و روند خرید؛ ساخت؛ زندگی و فروش و تشخیص اینکه محل درآمد اصلی زندگی از خرید و فروش ملک نبوده باشد.

شرط 3 –حق انتخاب‌های متعدد شما

یکی از مزایای مالیاتی حق انتخاب شما در اعلام محل سکونت‌تان می‌باشد. بعنوان مثال چنانچه شما املاک متعددی مانند خانه؛ ویلا و … داشته باشید می‌توانید هر یک از آنها را بدلخواه بعنوان محل اصلی زندگی خود اعلام نمایید.

برای مثال اگر شما در طول سال‌های 2006 تا 2015  صاحب ملکی بوده باشید و تنها به مدت دو سال (مثلا از سال 2006 تا 2007 ) در آن ملک سکونت داشته‌اید می‌توانید آنرا به مدت سه سال ( 2 سال برای سکونت بعلاوه 1 سال اضافی بر اساس قانون ) بعنوان محل اصلی سکونت خود اعلام کرده و از بخشی از معافیت مالیاتی استفاده کنید.

به کلیه افرادی که مالک بیش از یک ملک می‌باشند توصیه می‌شود که با یک حسابدار رسمی مشورت کرده تا بتوانند از

حداکثر معافیت‌های مالیاتی مربوطه بهره‌مند گردند.

شرط 4 – نمی‌تواند ملک محل درآمد باشد

آیا این ملک محل اصلی تامین درآمد زندگی‌تان بوده؟ در این صورت شما نمی‌توانید از معافیت مالیاتی فروش املاک بهره‌مند گردید. برای مثال اگر فردی یک ملک چند طبقه را بخرد و خودش تنها در یک واحد آن زندگی کرده و بقیه را به اجاره دهد؛ سود حاصل از فروش این ملک معاف نبوده و تماما مشمول مالیات خواهد شد.

شرط 5 – محدودیت‌های مربوط به بهای و میزان زمین

مساحت زمین خانه مسکونی شما نمی‌تواند بیشتر از 2/1 هکتار از کل مساحت زمین باشد. بعنوان مثال اگر شما صاحب مزرعه‌ای با وسعت 10 هکتار هستید در زمان فروش تنها به میزان 2/1 هکتار آن از مالیات معاف بوده و مابقی 8/8 هکتار و سود حاصل از آن مشمول مالیات خواهد بود. البته برای اینکه قادر به استفاده از این معافیت بطور کامل  باشید باید ثابت کنید که کل مساحت زمین برای زندگی بوده و مورد استفاده شخصی قرار داشته است.

شرط 6 – هر یک از املاک شما می‌‌تواند مشمول این قانون باشد

در نظر داشته باشید که ملک اعلام شده بعنوان محل اصلی سکونت نباید حتما در کانادا باشد و می‌تواند یکی از املاک شما در خارج از کانادا باشد.